Wielu podatników jest zobowiązanych do zapłaty podatku od nieruchomości. Jest to dość specyficzna danina, dlatego nie każdy właściciel nieruchomości będzie jej podlegał.
Warto więc przyjrzeć się bliżej, kto i w jakich sytuacjach ma obowiązek rozliczenia tego podatku.
Kto jest podatnikiem podatku od nieruchomości
Podatek od nieruchomości to danina publiczna, która nakładana jest na właścicieli nieruchomości i dotyczy tychże właśnie nieruchomości. Podstawą prawną funkcjonowania podatku od nieruchomości (ale i innych podatków np. podatku od środków transportowych) jest Ustawa z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2025 r. poz. 707 zwanej dalej ustawą o POL).
Podatnik podatku od nieruchomości
Podatek od nieruchomości to trochę specyficzna danina, bowiem podatnikami tego podatku są nie tylko właściciele nieruchomości a w niektórych przypadkach także i posiadacze nieruchomości. Rozpatrując, kto jest podatnikiem podatku od nieruchomości należałoby wskazać wpierw podmiot, który może być zobowiązany do naliczenia, zadeklarowania i zapłaty podatku od nieruchomości a następnie status podatkowy danego podatnika i jego nieruchomości na gruncie ustawy o POL.
Zatem w nawiązaniu do art. 3 ustawy z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2025 r. poz. 707 podatnikami podatku od nieruchomości są:
- osoby fizyczne (prowadzące i nieprowadzące działalności gospodarczej),
- osoby prawne (np. spółki akcyjne, proste spółki akcyjne, fundacje, stowarzyszenia, sp. z o.o., przedsiębiorstwa, zakłady i jednostki sektora publicznego, wiele innych podmiotów),
- jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej (np. spółki cywilne, jawne, komandytowe, komandytowo-akcyjne, partnerskie)
– jeżeli są właścicielami lub posiadaczami nieruchomości a nie np. najemcami.
Należałoby teraz dokładnie określić status podatkowy właściciela albo posiadacza nieruchomości na gruncie podatku od nieruchomości.
| Status podatkowy właściciela albo posiadacza nieruchomości na gruncie podatku od nieruchomości | |
| Podatnicy podatku od nieruchomości | Podmiot |
| Właściciele nieruchomości lub obiektów budowlanych | 1. Osoby fizyczne (prowadzące i nieprowadzące działalności gospodarczej) 2. Osoby prawne (np. spółki akcyjne, proste spółki akcyjne, fundacje, stowarzyszenia, sp. z o.o., przedsiębiorstwa i zakłady i jednostki sektora publicznego, wiele innych podmiotów) 3. Jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej (np. spółki cywilne, jawne, komandytowe, komandytowo-akcyjne, partnerskie) |
| Posiadacze samoistni nieruchomości lub obiektów budowlanych | |
| Użytkownicy wieczyści gruntów | |
| Posiadacze nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie: – wynika z umowy zawartej z właścicielem, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości, – jest bez tytułu prawnego (obowiązek podatkowy dotyczący przedmiotów opodatkowania wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa lub będących w zarządzie Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe – ciąży odpowiednio na jednostkach organizacyjnych Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa i jednostkach organizacyjnych Lasów Państwowych, faktycznie władających nieruchomościami lub obiektami budowlanymi.) | |
Warto w tym miejscu zaznaczyć, iż podatek od nieruchomości nie rozgranicza podmiotu prowadzącego działalność od podmiotu nieprowadzącego działalności a zatem i jeden i drugi podmiot może być podatnikiem podatku od nieruchomości. Należy jednak podkreślić, iż gdy dochodzi do kwestii stawki podatku od nieruchomości to wtedy pojawia się ten podział, a więc na podmioty prowadzące działalność, które to mają stawki wyższe podatku od nieruchomości oraz podmioty nieprowadzące działalności, które to mają stawki niższe (o tym w dalszej części publikacji).
Podatnik podatku od nieruchomości a współwłasność
Może wystąpić sytuacja, w której dwóch lub więcej podmiotów jest właścicielem danej nieruchomości. W takim wypadku mowa jest o współwłasności, co do danej nieruchomości.
Jeżeli dana nieruchomość (obiekt budowlany) jest współwłasnością dwóch lub więcej podmiotów wówczas będzie stanowić odrębny przedmiot opodatkowania (dla każdego podmiotu w stosunku do posiadanej części danej nieruchomości), ale obowiązek opodatkowania danej nieruchomości będzie ciążyć solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach tej nieruchomości. Oznacza to, że organ podatkowy żądać może uiszczenia podatku w całości lub w części od wszystkich dłużników łącznie lub od każdego z osobna. Zapłata podatku przez któregokolwiek zobowiązanego zaspokaja wierzyciela (organ podatkowy) zwalnia pozostałych.
| UWAGA! Zasada odpowiedzialności solidarnej za zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości nie znajduje zastosowania przy współwłasności w częściach ułamkowych lokalu użytkowego – garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym wraz z gruntem stanowiących odrębny przedmiot własności. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży na współwłaścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w prawie własności. |
W przypadku, gdy wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz od części budynku stanowiących nieruchomość wspólną ciąży na właścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej.
| UWAGA! Zasady odpowiedzialności solidarnej za zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości nie znajduje zastosowania, jeżeli jeden lub kilku współwłaścicieli lub posiadaczy: jest zwolnionych od podatku od nieruchomości albo nie podlega temu podatkowi. Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości ciąży solidarnie na współwłaścicielach lub posiadaczach, którzy podlegają podatkowi od nieruchomości i nie są zwolnieni od tego podatku, w zakresie odpowiadającym ich łącznemu udziałowi w prawie własności lub posiadaniu. |
Co stanowi a co nie stanowi przedmiotu podatku od nieruchomości
Zgodnie z art. 2 ustawy o POL opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają konkretnie wskazane w ustawie nieruchomości lub obiekty budowlane.
| Przedmiot podatku od nieruchomości | |
| Lp. | Rodzaj przedmiotu podlegającego opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości |
| 1. | grunty |
| 2. | budynki lub ich części |
| 3. | budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej |
Ustawodawca wskazał także typy nieruchomości, które nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Oto one.
| Nieruchomości niepodlegające opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości | |
| Lp. | Typy nieruchomości, które nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości |
| 1. | Użytki rolne lub lasy, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej |
| 2. | Budynki lub ich części służące działalności leśnej lub rybackiej, położone na gruntach gospodarstw rolnych, służące wyłącznie działalności rolniczej lub zajęte na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej |
| 3. | Nieruchomości będące własnością państw obcych lub organizacji międzynarodowych albo przekazane im w użytkowanie wieczyste, przeznaczone na siedziby przedstawicielstw dyplomatycznych, urzędów konsularnych i innych misji korzystających z przywilejów i immunitetów na mocy ustaw, umów lub zwyczajów międzynarodowych (pod warunkiem wzajemności) |
| 4. | Grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi, z wyjątkiem gruntów pod wodami jezior lub zbiorników sztucznych |
| 5. | Grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi |
| 6. | Nieruchomości lub ich części zajęte na potrzeby organów jednostek samorządu terytorialnego, w tym urzędów gmin, starostw powiatowych, urzędów związków metropolitalnych i urzędów marszałkowskich |
| 7. | Grunty zajęte pod pasy drogowe dróg publicznych w rozumieniu przepisów o drogach publicznych oraz zlokalizowane w nich budowle – z wyjątkiem związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej innej niż utrzymanie dróg publicznych lub eksploatacja autostrad płatnych |
| 8. | Nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa, które wchodzą w skład Zasobu Nieruchomości, o którym mowa w ustawie z dnia 20.07.2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. z 2025 r. poz. 834) |
Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości u osób prawnych i jednostek organizacyjnych
Obowiązek opodatkowania podatkiem od nieruchomości (danej nieruchomości) powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku.
Mowa tu o różnych zdarzeniach powodujących wejście we władanie daną nieruchomością w postaci nabycia praw do danej nieruchomości jako właściciela albo, jako posiadacz.
| UWAGA! Jeżeli okolicznością, od której jest uzależnione powstanie obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości jest istnienie budowli albo budynku lub ich części, wówczas obowiązek podatkowy powstanie z dniem 1 stycznia roku następnego po roku, w którym: budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem. |
Jeżeli w trakcie roku podatkowego wystąpiło zdarzenie mające wpływ na wysokość opodatkowania w danym roku, np. zmiana sposobu wykorzystywania przedmiotu opodatkowania lub jego części, to podatek ulega obniżeniu lub podwyższeniu, poczynając od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło to zdarzenie.
Powstanie obowiązku opodatkowania podatkiem od nieruchomości zobowiązuje podatnika (osoby prawne, jednostki organizacyjne będące właścicielami lub posiadaczami danej nieruchomości) do:
- złożenia w terminie do dnia 31 stycznia danego roku, organowi podatkowemu właściwemu ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania, deklaracje na podatek od nieruchomości na dany rok podatkowy DN-1, (jeżeli obowiązek podatkowy powstał po tym dniu – w terminie 14 dni od dnia zaistnienia okoliczności uzasadniających powstanie tego obowiązku),
- skorygowania deklaracji DN-1 w razie zaistnienia zdarzenia w terminie 14 dni od dnia zaistnienia tego zdarzenia, (jeżeli w trakcie roku podatkowego zaistniało zdarzenie mające wpływ na wysokość opodatkowania w tym roku, a w szczególności zmiana sposobu wykorzystywania przedmiotu opodatkowania lub jego części, podatek ulega obniżeniu lub podwyższeniu, poczynając od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło to zdarzenie)
- uregulowania ustalonego w deklaracji DN-1 podatku od nieruchomości i to bez wezwania organu podatkowego na rachunek właściwej gminy, w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminie:
- do dnia 15. każdego miesiąca, a za styczeń do dnia 31 stycznia.
| UWAGA! Organem podatkowym właściwym w sprawach podatku od nieruchomości (i innych podatków i opłat lokalnych) jest wójt (burmistrz, prezydent miasta). Co więcej rada gminy może określić pobór podatku od nieruchomości od osób fizycznych w formie inkasa oraz wyznaczać inkasentów i określać wysokość wynagrodzenia za inkaso. |
Co jeszcze?
| UWAGA! Jeżeli obowiązek podatkowy powstał lub wygasł w ciągu roku, podatek za ten rok należy ustalić w proporcji do liczby miesięcy, w których istniał obowiązek. |
Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości u osób fizycznych
Kiedy natomiast powstaje obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości u osób fizycznych będących właścicielami, posiadaczami działalności (osób fizycznych prowadzących i nieprowadzących działalności)?
Zgodnie z art. 6 ust. 6 ustawy o POL osoby fizyczne są zobligowane do złożenia właściwemu organowi podatkowemu informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych IN-1 w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości lub od dnia zaistnienia ww. zdarzenia.
Należy podkreślić, iż wysokość podatku od nieruchomości na rok podatkowy od osób fizycznych ustala w drodze decyzji organ podatkowy właściwy ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania.
Podatek jest płatny w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminach:
- do dnia 15 marca,
- do dnia 15 maja,
- do dnia 15 września,
- do dnia 15 listopada roku podatkowego.
| UWAGA! Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu zarówno osób fizycznych i osób prawnych i/lub jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej lub spółek nieposiadających osobowości prawnej (z wyjątkiem osób tworzących wspólnotę mieszkaniową) – osoby fizyczne składają deklarację na podatek od nieruchomości DN-1 (zamiast IN-1) oraz opłacają podatek na zasadach obowiązujących osoby prawne. |
Jeżeli w ciągu roku podatkowego nastąpiło wygaśnięcie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości lub zaistniało zdarzenie zbycia nieruchomości lub innego zdarzenia powodującego wygaśnięcie obowiązku podatkowego – organ podatkowy dokonuje zmiany decyzji, którą ustalono ten podatek.
| UWAGA! Obowiązek składania informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych oraz deklaracji na podatek od nieruchomości DN-1 i informacji IN-1 dotyczy również podatników korzystających ze zwolnień z podatku od nieruchomości. |
Obowiązek podatkowy wygasa z upływem miesiąca, w którym ustały okoliczności uzasadniające ten obowiązek (np. sprzedaż, zbycia, utrata prawa do danej nieruchomości, zmiana w prawie posiadania itd.)
Warto podkreślić, iż informacje o nieruchomościach i obiektach budowlanych oraz deklaracje na podatek od nieruchomości mogą być składane za pomocą środków komunikacji elektronicznej.
| UWAGA! W przypadku, gdy kwota podatku nie przekracza 100 zł, podatek jest płatny jednorazowo w terminie płatności pierwszej raty. |
Podstawa opodatkowania i stawki podatku od nieruchomości
Podstawę opodatkowania podatkiem od nieruchomości stanowi:
- powierzchnia – dotyczy gruntów,
- powierzchnia użytkowa – dotyczy budynków lub ich części,
- wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych – ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego dotyczy budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.
| Podstawa opodatkowania podatkiem od nieruchomości | |
| Typ nieruchomości | Co stanowi podstawę |
| Grunty | Powierzchnia |
| Budynki lub ich części | Powierzchnia użytkowa |
| Budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej | Wartość ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych – ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego. |
Ustalając podstawę opodatkowania podatnik powinien pamiętać o kilku podstawowych zasadach:
- jeżeli obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od budowli powstał w ciągu roku podatkowego – podstawą opodatkowania jest wartość stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji na dzień powstania obowiązku podatkowego,
- w sytuacji, gdy budowla jest przedmiotem umowy leasingu i odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający (leasing finansowy), w przypadku jej przejęcia przez właściciela, do celów określenia podstawy opodatkowania przyjmuje się wartość początkową przed zawarciem pierwszej umowy leasingu, zaktualizowaną i powiększoną o dokonane ulepszenia oraz niepomniejszoną o spłatę wartości początkowej,
- jeżeli podatnik od budowli lub ich części nie dokonuje odpisów amortyzacyjnych wówczas podstawa opodatkowania podatkiem od nieruchomości stanowi wartość rynkowa tych budowli lub ich części, określona przez podatnika na dzień powstania obowiązku podatkowego,
- w przypadku, gdy na skutek ulepszenia budowli lub ich części (zgodnie z przepisami o podatkach dochodowych) miała miejsce aktualizacja wyceny środków trwałych – podstawę opodatkowania podatkiem od nieruchomości stanowi wartość rynkowa tych budowli lub ich części ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego następującego po roku, w którym dokonano ulepszenia lub aktualizacji wyceny środków trwałych,
- powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się,
- wartość części budowli położonych w danej gminie, w przypadku budowli usytuowanych na obszarze dwóch lub więcej gmin, określa się proporcjonalnie do długości odcinka budowli położonego na terenie danej gminy.
| UWAGA! Jeżeli podatnik: nie określił wartości budowli lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej – organ podatkowy powoła biegłego rzeczoznawcę majątkowego, który ustali tę wartość. Nie określenie wartości budowli przez podatnika bądź określenie tej wartości, ale większej niż wartość określona przez biegłego o minimum 33% skutkuje tym, że koszty ustalenia wartości przez biegłego ponosi podatnik. |
Niektóre zwolnienia z podatku od nieruchomości
W podatku od nieruchomości przewidziano także i zwolnienia z tego podatku. Niektóre z tych zwolnień zaprezentowano poniżej.
Zwolnieniu z podatku od nieruchomości podlegają m.in.:
- budynki gospodarcze lub ich części służące działalności leśnej lub rybackiej lub położone na gruntach gospodarstw rolnych, służące wyłącznie działalności rolniczej bądź zajęte na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej,
- grunty stanowiące nieużytki, użytki ekologiczne, grunty zadrzewione i zakrzewione, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej,
- grunty i budynki lub ich części, stanowiące własność gminy, z wyjątkiem zajętych na działalność gospodarczą lub będących w posiadaniu innych niż gmina jednostek sektora finansów publicznych oraz pozostałych podmiotów,
- nieruchomości lub ich części zajęte na prowadzenie nieodpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego,
- grunty i budynki wpisane indywidualnie do rejestru zabytków, pod warunkiem ich utrzymania i konserwacji, zgodnie z przepisami o ochronie zabytków, z wyjątkiem części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej,
- grunty, budynki i budowle pozostałe po likwidacji linii kolejowych lub ich odcinków – do czasu przeniesienia ich własności lub prawa użytkowania wieczystego – nie dłużej jednak niż przez 3 lata od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym stała się ostateczna decyzja lub weszło w życie rozporządzenie, wyrażające zgodę na likwidację linii lub ich odcinków, wydane w trybie przewidzianym w przepisach o transporcie kolejowym – z wyjątkiem zajętych na działalność inną niż działalność, o której mowa w przepisach o transporcie kolejowym,
- grunty, budynki lub ich części zajęte wyłącznie na potrzeby prowadzenia przez stowarzyszenia statutowej działalności wśród dzieci i młodzieży w zakresie oświaty, wychowania, nauki i techniki, kultury fizycznej i sportu, z wyjątkiem wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, oraz grunty zajęte trwale na obozowiska i bazy wypoczynkowe dzieci i młodzieży.
| UWAGA! Warto podkreślić, iż Rada gminy, w drodze uchwały, może wprowadzić inne (dodatkowe) zwolnienia przedmiotowe od podatku od nieruchomości. |
Warto na koniec podkreślić, iż niektóre zwolnienia od podatku od nieruchomości stanowią pomoc de minimis udzielaną w zakresie i na zasadach określonych w bezpośrednio obowiązujących aktach prawa Unii Europejskiej dotyczących pomocy w ramach zasady de minimis.
Przedsiębiorca, który może skorzystać z tegoż zwolnienia warto, aby wziął to pod uwagę, jeżeli korzysta z innych preferencji podatkowych w innych daninach podatkowych, które także mogą stanowić pomoc de minimis np. pożyczki preferencyjne, niektóre dofinansowania, odroczenia spłat podatków czy składek ZUS, rozłożenia na raty podatków lub składek ZUS, inne preferencje.
Autor:
Krzysztof Ulicki
Źródła:
Ustawa z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 70).
Ustawa z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061)
Ustawa z dnia 29.08.1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
Ustawa z dnia 17.11.1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 1568).
Ustawa z dnia 14.06.1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572).
Ustawa z dnia 20.07.2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. z 2025 r. poz. 834).
